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    房地產企業取得土地出讓金返還款如何進行財稅處理

    信息來源:增值稅案件資深稅務律師網  文章編輯:zm  發布時間:2021-05-08 15:46:28  

    一、企業從政府取得土地入賬需要哪些附件資料?

      實務中我們企業從政府取得土地,無論是后續開發還是自持建設辦公廠房等,都應取得相應齊備的手續資料入賬,以免在后續成本不予扣除給企業造成稅費損失。土地成本入賬應附有基本資料如下:

      1.土地招牌掛或劃撥等方式政府文件、會議紀要;

      2.土地出讓或劃撥協議(合同);

      3.取得土地支付價款所對應政府財政票據;

      4.支付土地價款轉賬憑據;

      5.土地評估報告;

      6.其他相關資料。

      二、實務中企業從政府取得土地出讓金返還款常見3種類型應如何進行財稅處理?

      觀點一:政府返還土地出讓金用于回購安置房

      甲房地產開發企業通過招拍掛購入土地50畝,與國土部門簽訂的出讓合同價格為5000萬元,企業已繳納5000萬元。協議約定,在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予甲公司1000萬元,用于回購回遷房款,此項目為老項目。

      (1)增值稅

      甲企業收到政府返還的用于回購安置房的土地出讓金1000萬元,若為政府回購回遷房的款項,實質可理解為甲公司銷售商品房取得的銷售收入。需根據《國家稅務總局公告2016年18號》及營改增36號文件要求,應將其款項確認收入,按適用稅率繳納增值稅。

      (2)土地增值稅

      根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入,是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為,應依法繳納土地增值稅。

      因此企業在收到政府回購回遷房款項1000萬元,在計算土地增值稅時應確認為商品房銷售收入,繳納土地增值稅。

      (3)企業所得稅

      據國稅發2009年31號及相關稅法規定,企業銷售未完工開發產品取得的收入,應按照預計毛利率計算預計毛利額,計入當期應納稅所得額。開發產品完工以后,企業可在完工年度進行所得稅匯算確定實際毛利額。甲企業將完工產品移送時,因資產所有權屬已發生改變,應將其回購款確認收入繳納企業所得稅。

      (4)賬務處理

      收到返還款時

      借:銀行存款  1000萬

      貸:預收賬款  1000萬

      預交稅款時

      借:應交稅費-預交增值稅  28.57萬

      貸:銀行存款  28.57萬

      完工確認收入

      借:預收賬款  1000萬

      貸:主營業務收入  952.38萬

      應交稅費-應交增值稅  19.05萬

      應交稅費-預交增值稅  28.57萬

      觀點二:政府返還土地出讓金用于乙公司招商引資項目。

      乙房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝,與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元,企業已繳納10000萬元。協議約定,在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙公司2000萬元,用于企業在后期項目建成時招商引資,但未規定專項用途。

      (1)涉稅分析

      國家稅務總局公告2019年第45號第七條:“納稅人取得的財政補貼收入,與其銷售貨物、勞務、服務、無形資產、不動產的收入或者數量直接掛鉤的,應按規定計算繳納增值稅。納稅人取得的其他情形的財政補貼收入,不屬于增值稅應稅收入,不征收增值稅。”根據文件規定政府的這種形式補助,顯然不需要繳納增值稅。

      但在所得稅文件(財稅[2011]70號)規定,企業從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金,凡同時符合以下條件的,可以作為不征稅收入,在計算應納稅所得額時從收入總額中減除:

      A.企業能夠提供規定資金專項用途的資金撥付文件、

      B.財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求、

      C.企業對該資金以及以該資金發生的支出單獨進行核算。

      很顯然乙公司取得的這2000萬出讓金返還,不符合不征稅收入條件,需要全額繳納企業所得稅。

      (2)賬務處理

      會計準則要求,對于政府補助分為與資產相關的政府補助和與收益相關的政府補助。與企業日常活動無關的政府補助,應當計入營業外收支。根據規定,乙公司取得的招商引資獎勵款應當認定為與收益相關的政府補助,且與企業日常活動不相關,應當計入營業外收入。

      借:銀行存款  2000萬

      貸:營業外收入  2000萬

      觀點三:政府返還土地出讓金用于前期拆遷補償款

      丙房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝,與國土部門簽訂的出讓合同價格為8000萬元,企業已繳納8000萬元。協議約定,在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙公司2000萬元,用于該項目土地及地上建筑物的拆遷費用支出。

      (1)涉稅分析

      招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓,但現實中,一些開發商先期介入拆遷,政府以“生地”招拍掛,由開發商代為拆遷。在開發商繳納土地出讓金后,政府部門將其部分返還給開發商,用于拆遷或安置補償。

      對于實務中的此種行為,開發企業實則是為取得目標地塊,代政府做的拆補工作,實質為代理項目,此過程不涉稅,所以丙地產公司在收到政府返還的出讓金2000萬元時,不需要繳納稅費。

      (2)賬務處理

      在賬處理時企業前期發生的拆補費用計入,開發成本-土地征用及拆遷補償費核算,后期取得政府返還的用于拆補安置的出讓金時,沖減成本即可。

      丙地產公司前期發生拆補費用

      借:開發成本-土地征用及拆遷補償費  2000萬

      貸:銀行存款  2000萬

      丙地產公司收到政府返還款項

      借:銀行存款  2000萬

      貸:開發成本-土地征用及拆遷補償費  2000萬

      實務中企業收到的政府出讓金返還也有不同的形式及理由,對于出讓金應如何處理,關鍵在于判斷企業從政府取得的返還出讓金用途及目的,因此也會導致稅務處理上的不同,需要具體情況具體分析。




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