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    預售房時,開出不動產銷售發票,會怎么樣?

    信息來源:稅屋網  文章編輯:zm  發布時間:2021-05-08 15:24:06  

    1、這是我在房地產營改增規則培訓中問的問題。

    當我問這個問題的時候,有位會計說:“藍老師,房地產企業預售時不確認收入,所以,不能開銷售不動產發票,而應該開稅務總局量身定制的——不征稅預收款發票。”

    我們不能把稅務問題僅僅理解為一些“正確的做法”、“通用的做法”、“稅務要求的做法”,僅從表面去看待和處理稅務問題,這樣是不會長進的。

    2、房地產企業預售時,的確沒有達到銷售額實現的時間點,不確認增值稅銷項,不開銷售不動產的增值稅發票。只是按預征率預交增值稅而已。

    但我還是要問:如果硬是提前就開出了不動產銷售發票呢?又會怎么樣呢?

    房地產企業預售不確認銷項,并非一件好事。一方面,要按預征率交納增值稅,確保了國稅局的旱澇保收;另一方面,巨額的進項稅金因為沒有銷項而抵扣不了,作為一項積壓的流動資產列報,白白占用資金。

    所以,我們要想想:如果硬是提前就開出了不動產銷售發票呢?又會怎么樣呢?

    3、好,現在用規則的態度和方法來分析這一問題。

    第一個問題是,這算不算虛開。

    這一點可以搜索我公眾號上往期文章,對此類問題有過剖析。這里就只直接出結論:當預售達成后,有預售業務與預售合同支持,就不是虛開發票,而只是提前開票。

    明白了沒有虛開的風險,然后就看下一個問題:開了票后果是什么?后果是:

    一、要確認銷項稅金,計算納稅——“先開具發票的,為開具發票的當天”;

    二、就算開了發票,確認了收入,該預繳的,依然要預繳,因為預繳也是一項明確的法定義務。

    4、有些人認為,這說明,開了票更虧,即要預繳,又要納稅。

    這樣就把問題想簡單。當我們明白增值稅的規則后,就會發現,這里面實際上存在不確定的東西。

    開票后,確認了銷項,說明進項就可以抵扣了,控制得好的話,交不了多少稅。但納稅義務一旦確認,則預繳的稅款就可以抵扣了。所以,在某些情況下,這是有好處的。好處就是預繳的稅款可以提前抵回來,這是可能會賺利息的。

    例如:

    本月實現預售1000萬元,那么預繳增值稅27萬元。

    1000÷1.11×3%≈27萬。

    第二個月又預售了1,000萬元,又預繳了27萬增值稅,兩月合計交出去54萬元,計住這個數字,后面好比較。但進項稅金卻白白躺在“應交稅費”科目的借方睡大覺,相當于無息借了筆錢給國稅局。

    如果我們第二個月,硬性開出1,000萬元的銷售發票,會怎么樣呢?

    首先就是,提前開票,提前達到納稅義務發生時間,所以應該確認銷項稅金99萬元。1,000萬÷1.11×11%≈99萬。

    而如果此時有90萬進項可以抵扣,則實際上,只納稅9萬元。

    5、按法律規定,房子要封頂才能預售。所以,正常情況下,預售時應該有巨額的進項稅金了。

    當然,有些開發商有本事,沒有封頂也敢賣,有的開發商拖欠施工方工程款,封頂也沒有取得足額的進項,這樣進項就不多。

    總之,估計90萬元的進項,只是低估,沒有高估。正常情況的話,進項應該大于銷項,不交增值稅。

    如果要交9萬增值稅,就必須交9萬。

    但是,1,000萬元的預售如果達到了納稅義務發生時間,實現了真正的增值稅,那么其已經預繳的增值稅,就可以抵稅了。注意,沒法退稅,但可以抵稅,本期抵不完下期接著抵。

    開票當月,申報上體現的增值稅情況如下:

    銷項稅額  99萬

    進項稅額  -90萬

    可抵繳額  -27萬

    本月預繳  27萬

    那么,本月實際納稅=9萬元。

    次月開票后,兩月合計納稅27萬+9萬=36萬元,低于原來的54萬元。如果進項高,可以多開銷項,反正不納稅,卻導致了預繳稅款的提前轉回抵稅,從而達到了節稅的目的。

    換句話說,因為確認銷項,交了9萬元的增值稅,導致預繳對應的納稅義務實現,預繳可以退27萬元,現金上,就賺回了18萬元。

    6、只有把握住納稅義務的規則,而不被表面的做法、要求、常規所控制,稅務工作中,每個地方,都可以找到堵住資金和利潤跑冒滴漏的流失點。



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