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    房地產開發各環節有哪些稅收規定

    信息來源:華律網  文章編輯:zm  發布時間:2021-09-02 11:13:33  

    房地產開發產品房預售,是指房地產開發企業與購房者約定,由購房者交付定金或預付款,而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為。它與現房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。預售階段其實與施工階段對房地產開發來說應該是同一個階段,但由于房地產企業預售收入稅務處理的特殊性,小編將其單獨作為一個階段來分析。

    為了防止開發企業通過故意延緩收入實現的確認時間,隨意確定成本對象或混淆成本界限等方式遞延或逃避納稅義務,保證國家稅收及時足額入庫以及不同納稅人之間稅負和納稅時間的公平,稅法對房地產企業取得的預售收入的主要稅種均作出了規定。

    (一)營業稅

    1、房地產企業是營業稅納稅義務人

    《中華人民共和國營業稅暫行條例》(國務院令第540號)第一條規定:在中華人民共和國境內提供本條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人,為營業稅的納稅人,應當依照本條例繳納營業稅。房地產企業預售開發產品,屬于銷售不動產的行為,當然成為營業稅納稅義務人。

    2、計稅依據

    營業稅的計稅依據即納稅人的營業額,包括納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。

    價外費用,包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費,但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費:

    (1)由國務院或者財政部批準設立的政府性基金,由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費;

    (2)收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據;

    (3)所收款項全額上繳財政。

    因此,房地產開發企業銷售不動產向購房者收取的定金、違約金、賠償金、延期付款利息等價外費用,均應該按照規定繳納營業稅,自覺履行營業稅納稅義務,否則存在涉稅風險。 但房地產開發企業的“代收費用”如果同時符合上述3個條件的,是不需要繳納營業稅的,否則應該作為“價外費用”繳納營業稅。

    3、視同銷售

    新《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第五條規定:納稅人有下列情形之一的,視同發生應稅行為:

    (1)單位或者個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人;

    (2)單位或者個人自己新建(以下簡稱自建)建筑物后銷售,其所發生的自建行為;

    (3)財政部、國家稅務總局規定的其他情形。

    4、納稅義務時間

    《實施細則》第二十五條規定,納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產,采取預收款方式的,其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

    將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人的,其納稅義務發生時間為不動產所有權、土地使用權轉移的當天。

    自建行為的,其納稅義務發生時間為銷售自建建筑物的納稅義務發生時間。

    (二)土地增值稅

    《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條明確規定:“納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因,而無法據以計算土地增值稅的,可以預征土地增值稅,待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算,多退少補。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。”

    由于房地產企業開發經營的行業特點,商品房都是按照項目一次性開發,分期分批進行銷售,在同一期商品房全部或基本實現銷售前,由于許多工程未進行結算,要準確地計算該項目每一批商品房實現的銷售收入應繳納的土地增值稅是有一定難度的,只有在每一批商品房取得銷售收入時按規定進行預征,待該期商品房全部或基本實現銷售后進行結算,才能該項目應繳的土地增值稅準確無誤,因此,采取了預繳制度。

    預繳稅款從性質上屬于納稅人按照稅務部門規定核定的應繳納稅款。首先,沒有按照規定申報繳納預繳稅款,不認定為偷稅行為。其次,稅務部門發現納稅人沒有按照規定申報繳納預繳稅款時,應該按照稅法規定通知納稅人限期申報繳納并可以按照規定加收滯納金。如果納稅人在限期內仍不繳納稅款,稅務部門可以根據《稅收征管法》第六十八條規定處理:納稅人、扣繳義務人在規定期限內不繳或者少繳應納或者應解繳的稅款,經稅務機關責令限期繳納,逾期仍未繳納的,稅務機關除依照本法第四十條的規定采取強制執行措施追繳其不繳或者少繳的稅款外,可以處不繳或者少繳稅款的50%以上5倍以下的罰款。

    各地對土地增值稅的預繳稅率存在差異,一般來說,普通標準住宅按照預售收入的1.5%,除普通標準住宅以外的其他住宅為3.5%,其他房地產項目為4.5%。但《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發[2010]53號)要求各地提高預征率,該文規定, 為了發揮土地增值稅在預征階段的調節作用,各地須對目前的預征率進行調整。除保障性住房外,東部地區省份預征率不得低于2%,中部和東北地區省份不得低于1.5%,西部地區省份不得低于1%,各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率(地區的劃分按照國務院有關文件的規定執行)。對尚未預征或暫緩預征的地區,應切實按照稅收法律法規開展預征,確保土地增值稅在預征階段及時、充分發揮調節作用。此后各地陸續規定,提高了土地增值稅預征率。

    (三)企業所得稅

    (1)預收收入負有納稅義務

    《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題》(國稅發[2009]31號)第六條規定,企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入,應確認為銷售收入的實現。

    因此,房地產企業通過簽訂《房地產預收合同》所取得的收入,從企業所得稅的角度,不再存在“預收帳款”的概念,只要簽訂了《銷售合同》、《預售合同》并收取款項,不管產品是否完工,全部確認為收入,負有企業所得稅納稅義務。

    (2)預收收入應納稅所得額的計算方法

    國稅發[2009]31號第九條規定,企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額,計入當期應納稅所得額。開發產品完工后,企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額,同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額,計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。“

    企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定:

    (一)開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區郊區的,不得低于15%.

    (二)開發項目位于地及地級市城區及郊區的,不得低于10%。

    (三)開發項目位于其他地區的,不得低于5%。

    (四)屬于經濟適用房、限價房和危改房的,不得低于3%。

    (3)預售階段廣告費、業務宣傳費、業務招待費的稅務處理

    原國稅發[2006]31號文件規定:“廣告費、業務宣傳費、業務招待費。按以下規定進行處理:

    1、開發企業取得的預售收入不得作為廣告費、業務宣傳費、業務招待費等三項費用的計算基數,至預售收入轉為實際銷售收入時,再將其作為計算基數。

    2、新辦開發企業在取得第一筆開發產品實際銷售收入之前發生的,與建造、銷售開發產品相關的廣告費、業務宣傳費和業務招待費,可以向后結轉,按稅收規定的標準扣除,但結轉期限最長不得超過3個納稅年度。“

    新國稅發[2009]31號文部不再限制預售收入作為計算廣告費、業務宣傳費、業務招待費的基數;取消了相關的廣告費、業務宣傳費和業務招待費,向后結轉期限最長不得超過3個納稅年度的限制。

    (4)預售收入相關的稅金及附加稅前扣除問題

    1、月度或季度申報時,不得扣除。

    《國家稅務總局關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》(國稅函[2008]299號)第一條規定,房地產開發企業按當年實際利潤據實分季(或月)預繳企業所得稅的,對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品,在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入,按照規定的預計利潤率分季(或月)計算出預計利潤額,計入利潤總額預繳,開發產品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調整。

    因此,在企業月度或季度申報企業所得稅時,預售收入繳納的營業稅金及附加不能從當期利潤額或所得額中扣除。

    2、年度所得稅匯算清繳時,可以扣除。

    企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額,計入當期應納稅所得額。

    我們知道從毛利額與所得額是兩個不同的概念,只有將毛利額扣除相應的稅金及其費用才變成所得額。因此,在年度企業所得稅匯算清繳時,與預計收入相匹配的稅金、附加及相關費用應該予以扣除。

    此外,稅金是否屬于當期的費用,應該以納稅義務發生時間為依據判斷,即:納稅義務時間發生,則屬于發生期費用;納稅義務時間尚未發生,則不屬于繳納當期費用(如預繳稅款)。營業稅中已經講到,采取預收款方式的,其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。因此,房地產開發企業按照預售收入繳納的稅款,是按稅法規定的納稅義務發生時間應該繳納的稅款,不屬預繳稅款性質,可以在繳納發生當期計入當期的稅金及附加,可以作為當期利潤總額的抵減項目在稅前扣除。目前不少地方將預繳的土地增值稅也可以稅前扣除。

    例:某市某房地產企業2009年取得預售房屋款項1000萬元,該市規定房地產企業預售業務所得稅的預計計稅毛利率為15%,土地增值稅的預征比例為2%。

    分析:該房地產企業在預售業務所得稅時應作如下處理:預收款項的毛利是150萬元(1000×15%),應交的營業稅是50萬元(1000×5%),應交的城建稅教育附加是5萬元(50×7%+50×3%),預交的土地增值稅是20萬元(1000×2%),預售業務應調整的應納稅額是75萬元(150-50-5-20),房地產企業預售業務應預交的所得稅是18.75萬元(75×25%)。

    (4)產生時間性差異的處理

    企業會計準則對預售業務不確認收人,而稅法規定取得預收款項時應交所得稅,從而產生可抵扣的暫時性差異。房地產企業應確認遞延所得稅資產,根據預收賬款的賬面價值和計稅基礎產生的可抵扣暫時性差異計算出遞延所得稅資產,借記“遞延所得稅資產”,貸記“所得稅費用”,同時要調整該年度的應納稅額。

    (四)印花稅

    根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其實施細則的規定,在預售商品房時,如簽訂商品房銷售合同或商品房預售合同的,應在簽訂合同時,按合同所記載金額的萬分之五計稅貼花或按月匯總繳納印花稅。

    (五)城鎮土地使用稅

    房地產開發企業預售階段城鎮土地使用稅稅務處理同拿地階段。

    (六)房產稅

    房地產開發企業預售階段房產稅稅務處理涉及、施工階段階段。


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