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    【研究中心】李齊廣:一房二賣與詐騙罪

    信息來源:李齊廣 京師刑委會  文章編輯:zm  發布時間:2021-07-07 09:49:36  

    在司法實踐中,一房二賣的情況時有發生,由于此類案件涉及到刑民交叉的問題,司法實踐之中往往對該問題的處理并不完全一致,下文將對此問題結合實際案例展開探討。

    案例1,某房地產開發商朱某將其開發的某樓盤分別賣給王某、李某等人。后因資金鏈斷裂,朱某又將該樓盤賣給徐某、焦某等人,獲得資金500萬元用于繼續組織施工,后徐某、焦某等人到房管部門登記備案。當王某、李某等人得知房屋被再次出售后,要求朱某返還房屋或退還購房款。朱某表示愿意將后期建好的住房交付。由于朱某資金緊張施工斷斷續續,無法及時交付房屋且無資金返還,王某等人遂向公安機關報案。

    案例2,2011年3月,被告人孫某通過股權轉讓成為臨沂紅棕櫚置業有限公司(以下簡稱紅棕櫚公司)法定代表人。2012年4月,紅棕櫚公司在臨沂市蘭山區柳青街道北京路與沂蒙路交匯處,開工建設“怡和名居”住宅樓工程。2012年8月15日,紅棕櫚公司分別與林沁宇、林業簽訂商品房預售合同,分別將“怡和名居”6#102、103及6#501樓房銷售給二人,并到臨沂市房產和住房保障局備案。2013年8月,紅棕櫚公司又分別與張靖舒、路某、魯曉華簽訂商品房訂購協議,將該三套樓房進行銷售,收取房款共計194.186萬元。臨沂市蘭山區人民檢察院指控被告單位臨沂紅棕櫚置業有限公司、被告人孫某犯合同詐騙罪。

    案例3,2017年4月20日,犯罪嫌疑人王某與“第一買主”周某元簽訂房屋買賣合同,將其位于某小區小產權房以20萬元的價格賣給周某元,但兩人口頭約定名為買賣,實為借貸抵押,王某向周某元借款15萬元,預先扣除利息后,實際出借139500元。2017年8月28日,王某隱瞞房屋已抵押給周某元的事實,又與“第二買主李某波簽訂房屋買賣合同,將該套房產以386000的價格賣給了李某波。

    案例4,羅某在石景山古城路有一套房子。2010年9月,她分別委托兩家中介賣房。結果在同一天,翁某與李某分別以50萬元和51萬元買下此房。后經李某起訴至法院,法院裁定凍結這套房的交易手續,并判決羅某將房子過戶到李某名下。羅某不服上訴。在二審期間,她又通過中介公司,將房子以50萬元的價格賣給徐女士。經當事人舉報,羅某被以合同詐騙罪起訴至法院。

    通常所謂的一房二賣,是指行為人甲將自己所有的房產出賣給乙之后,又將該房產出賣給丙。在此存在兩種情形,一是將房產登記在乙的名下,另一種情況是將房產登記在丙的名下,當然也有將房產既不登記在乙的名下,也不登記在丙的名下,而是賣給第三者丁的情形,這其實是一房三賣,原理和一房二賣相同,就不單獨展開討論。

    在一房二賣的場合,如果甲將房產登記在丙的名下,而且丙是善意取得的場合,當然這里善意取得的認定需要滿足一定的條件,由于此時丙獲得了財產,并不存在財產損失,故而甲對丙不可能成立詐騙罪,又由于丙并不具有處分乙的財產的權限與地位,因而也不可能成立以丙為受騙者,乙為被害人的三角詐騙。當然,在丙是惡意的場合,則有可能與甲構成侵占罪的共犯。

    如果甲已將房產登記在乙的名下,然后對丙隱瞞該房產轉移登記的事實,再將該房產出賣給丙并且收取丙的相應的購房款的,則對丙成立詐騙罪。

    就案例1而言,由于徐某、焦某等人在房管部門作了登記備案,雖然備案沒有直接決定物權歸屬的法律效力,但只要徐某、焦某等人事后能夠獲得樓盤,則不能認定朱某對徐某、焦某等人構成合同詐騙罪。其次,如果朱某在將樓盤賣給王某、李某等人時,具有交付樓盤的意思(雖然沒有進行相關登記),則朱某對王某、李某也不成立合同詐騙罪。即便后來朱某將樓盤出售給徐某、焦某等人,由徐某、焦某等人取得樓盤,朱某對王某、李某也不成立合同詐騙罪,只是需要向王某、李某退還購房款。

    如果朱某將樓盤賣給王某、李某等人時,如果一開始就沒有打算交付,則對王某、李某等人可能成立合同詐騙罪。在朱某對王某、李某成立合同詐騙罪的情況下,需要進一步判斷朱某將樓盤出售給徐某、焦某等時,是否具有交付樓盤的意思,如果依然沒有交付樓盤的意思,對徐某、焦某等人也可能成立合同詐騙罪。這就需要在案的具體事實來證明了。

    在案例2中,法院認為,被告單位為融資需要,以借貸為目的,與林芯宇等人簽訂了商品房預售買賣合同并備案作為擔保,其實質上名為房屋買賣,實為民間借貸,雙方之間并無買賣房屋的真實意思表示,雙方簽訂房屋預售買賣合同后,到房產管理局的備案,系房產管理部門為防止開發商一房多賣所采取的一種行政監管措施,所簽訂房屋預售買賣合同亦不產生物權上的變動效力。被告單位將涉案房產與路某、魯曉華、張靖舒簽訂商品房預售合同后,在被害人依照約定給付部分房款后,被告單位未能及時履行房產備案等合同義務,被告人為此多次與融資人溝通協調;被害人路某亦采取民事訴訟的方式起訴至本院,并以調解的方式結案;被告單位、被告人的賬戶、房產等亦被他人采取查封等保全措施,被告單位的資金鏈斷裂,無力履約或退還房款。綜合上述被告單位、被告人在商品房買賣合同簽訂前、后的表現,被告單位、被告人雖有隱瞞涉案房產已備案的事實的情節,但被告單位不能履行的原因系被告單位經營陷入困境,在案證據不能充分證實被告單位、被告人具有非法占有他人財產的故意。公訴機關指控被告單位臨沂紅棕櫚置業有限公司、被告人孫某犯合同詐騙罪,證據尚未達到確實充分的程度,本院不予認定。

    就此案例而言,前面的第一次買賣并不是真正意義上的買賣合同,實質上是一個借貸合同,雖然隱瞞涉案房產已備案的事實,但并不必然導致路某、魯曉華、張靖舒等人房產的獲得,換言之,此行為本身并不會導致被害人的財產損失。因此,法院才判決被告人不成立合同詐騙罪。

    對于案例3而言:

    (1)王某和“第一買主”周某元之間系借款抵押關系而非房屋買賣關系。

    王某供認:其為了從周某元處借高利貸,和周某元簽訂了房屋買賣合同,但實際上系以涉案房產作抵押,兩人之間名為買賣,實為借貸,且最能支撐上述供述的一個客觀事實即其不可能將價值四五十萬元的房產以20萬元的價格出賣給周某元,這明顯有失公平。周某元在公安機關有兩次證言:均證實雙方存在房屋買賣關系。但在王某是否提議過借款抵押上,前份證言予以否認后一份證言才證實了王某有過借款抵押的意思表示,且其一方的證人鄭某建、徐某鋒證明王某和周某元的確就涉案房產簽訂了買賣合同,但是否還約定系借款抵押,二人不知情。針對三人的證言,結合周某元平時主要對外發放高利貸,及鄭某建平時幫周某元聯系高利貸客戶,和周某元存在利益關系,及徐某鋒的身份系周某元的律師來看,周某元一方的證言在買賣關系上高度一致,但是否存在借款抵押關系卻避重就輕,因此,三人的證言可信度不高。而且三人均承認在公安機關作證前訂立了攻守同盟,實際上雙方之間存在借款抵押的意思表示,檢察院遂對三人在公安機關的證言不予采信。根據最高人民法院《關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條“當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保,借款到期后借款人不能還款,出借人請求履行買賣合同的,人民法院應當按照民間借貸法律關系審理,并向當事人釋明變更訴訟請求”的規定,認定雙方之間系借款抵押關系。

    (2)王某主觀上不具有非法占有“第二買主”李某波錢財的故意。

    本案中,王某的確存在欺詐行為,隱瞞房屋已抵押給周某元的事實,并偽造之前房主的房屋買賣合同,才將涉案房產出賣給第二買主”李某波、張某娟夫婦。但不能認定其主觀上有非法占有的故意,主要是:

    (1)從王某“一房二賣”的原因來看,犯罪嫌疑人王某和周某元系借款抵押關系,那么其當然有權處分自已的房產,有權將涉案房屋出賣給李某波夫婦。

    (2)從“一房二賣”行為是否給被害人造成經濟損失上看,犯罪嫌疑人王某和李某波夫婦達成了買賣小產權房屋的真實意思表示,李某波夫婦向其支付了386000元的房款,其將房屋交付給了李某波夫婦使用,雙方之間買賣行為完成。據被害人李某波陳述,案發后周某元一方經常前來騷擾,但其一直還住在涉案房屋里,根據《中華人民共和國物權法》第十五條及《全國民事審判工作會議紀要(2011年)》第十六條“當事人之間訂立有關變更不動產物權的合同,自合同成立時有效,未辦理物權登記的,不影響合同效力;數份房屋買賣合同均為合法有效且各買受人均要求履行合同的,應按照合法占有房屋的順序確定權利保護順位”的規定,李某波就涉案房屋的占有達到了相對平穩的狀態,即使周某元來騷擾,也系占有上的瑕疵,不影響李某波對房屋先行合法占有事實的成立,那么李某波夫婦得到了房屋,也就無經濟損失。

    3)從債務清償上看,王某賣房的初衷就是為償還周某元的高利貸,在將房屋賣給李某波夫婦前后,也一直找周某元商量還款數額,因周某元任意抬高還款數額,才導致至今未歸還。且王某通過律師已與周某元達成了還款協議,雙方之間的糾紛得以平息。

    (4)從款項去向上看,王某從周某元處得到的139500元高利貸借款和從李某波夫婦處得到的39000元房款,用于投資燒烤生意、放貸給他人,投資的燒烤生意已經準備就緒時正巧碰上違章建筑拆遷而夭折,放貸給他人的款項因對方失去聯系而無法追回,故上述款項均用于繼續經營,但因客觀原因導致無法追回,不屬于法律意義上的“揮霍”。

    綜上,王某的行為不構成合同詐騙罪。后來檢察院對此案作出不予批捕處理。

    對于案例4而言:由于法院已經裁定凍結房屋的交易手續,并判決羅某將房屋過戶到李某名下,此時,羅某故意隱瞞房屋已被法院凍結的真相,的確會招致被害人的財產損失,其行為已構成合同詐騙罪。

    綜上所述,一房二賣的情形下,林林總總,頗為復雜,并不是一概不成立合同詐騙罪,具體問題還需具體分析!





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